Регистрация прав собственности – это не формальность. По закону без нее вы не имеете права жить в квартире. И если это правило на практике практически всегда нарушается, то разменивать незарегистрированную недвижимость или закладывать ее (например, для получения кредита в банке), никак не получится.

Вкратце процесс регистрации прав на новостройку выглядит следующим образом.

– По окончании строительства компания-застройщик сдает дом госкомиссии, которая должна принять этот объект.

– Бюро технической инвентаризации (БТИ) утверждает поэтажные планы дома и экспликации к ним.

– Затем документы подаются в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, где сначала они проходят правовую экспертизу, на основании которой выдается свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи. Именно этот день считается датой государственной регистрации прав на квартиру (дом).

Сроки оформления права собственности на квартиру в новостройке составляют 30 дней с момента представления регистраторам полного комплекта документов.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного лица. Вместе с заявлением предоставляются поэтажный план и экспликация квартиры из БТИ; квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.); паспорт; договор со строительной компанией; акт приёма-передачи квартиры; если регистрацией занимается представитель компании, то необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью.

Все документы должны иметь копии (лучше несколько). От регистраторов необходимо взять расписку в том, что они получили от вас или от вашего представителя документы. Отнеситесь внимательно к внешнему виду документов. Согласно закону, «документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание», не будут приняты ФРС.

Вступивший в силу три года назад новый Жилищный кодекс РФ изменил подход к подсчету общей площади квартир. Необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии) были исключены из перечня площадей, за которые взимается «коммуналка». В результате может получиться, что в договорах будет указана одна площадь квартиры, а в акте БТИ – другая. Чтобы избежать разночтений, специалисты рекомендуют в документах указывать три параметра квартирных площадей:
– с учетом лоджий и балконов;
– общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов;
– жилую площадь.

Срок в 30 дней, отведенный на госрегистрацию прав на недвижимость, – это идеал. Нередко «бесправные» собственники годами ждут заветного свидетельства. Сроки формирования такого комплекта документов зависят от того, как быстро исполнят свои обязательства обе стороны. Насколько оперативно застройщик урегулирует свои взаимоотношения с органами местного самоуправления, подготовит и передаст комплект документации, являвшейся основанием для строительства жилого дома, в Федеральную регистрационную службу и т.д. А покупатель, в свою очередь, тоже должен своевременно предоставить требуемые документы, оплатить госпошлину, выдать доверенность на представление интересов в ФРС. Проблемы могут быть вызваны несоответствием предоставленных на регистрацию документов. И если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру приостановить – на срок не более чем на 1 мес., пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда госрегистрация «тормозится» на срок не более 3 мес. Процесс могут тормозить и внешние факторы: затягивается процесс приема дома, БТИ часто не торопится прийти на помощь, и так далее. Многое зависит от отношений застройщиков с чиновниками – представителями муниципальной власти.

Заниматься оформлением права собственности на недвижимость может и продавец, и покупатель. Изначально это прописано в договоре. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Удобно, если за вас все сделает представитель компании, и вам останется только получить документ о собственности на новую квартиру. Но если права оформляются «скопом», приходится долго ждать, когда все жители сподобятся предоставить необходимые документы представителю. В договоре с компанией обязательно должен содержаться пункт о неустойке за нарушение этих обязательств. Если он отсутствует, то обиженная сторона можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом.

Если сроки сильно затягиваются, можно подать иск о признании права собственности на квартиру, не дожидаясь, когда закроют инвест-контракт. Плюс регистрации в судебном порядке (2-6 мес.) в том, что не надо будет бегать за застройщиком и просить предоставить документы: право зарегистрируют на основании решения суда.